صلاح عبد العال
بواسطة on يناير 8, 2019
19 views
التطبيق العملي لقانون المالكين والمستأجرين في المحاكم الفلسطينية
باستعراض شرائح مجتمعنا الفلسطيني وطبقاته بصورة عامة فان غالبية أفراده في المدن الرئيسية الكبيرة مؤجرون ومستأجرون وان تضارب المصالح أحيانا وتشابك العلاقات بين المؤجر والمستأجر فان خلافا يمكن أن يقع بينهما وعندئذ لا مناص من الاحتكام إلى القضاء صمام الأمان الذي ينزع فتيل الخلاف ويقضي بالعدل .
إن أحكام المحاكم في فلسطين ليست ملزمة من الناحية النظرية إلا في القضية الصادر بشأنها الحكم بعبارة أخرى إن الحكم الصادر لا يلزم المحاكم الأخرى إذ نجد العديد من اجتهادات المحاكم المخالفة لبعضها البعض أحيانا .
ولكن ما أقره القضاء يعد مصدرا من مصادر القانون الاسترشادي وأن اجتهادات المحاكم من الناحية العملية احترام كبير وان الاجتهادات والتطبيق العملي لقانون المالكين والمستأجرين وموضوع الإجارة بشكل خاص فانه لابد من استعراض بعض الاجتهادات والتطبيقات العملية لقانون المالكين والمستأجرين وفي مقدمة ما يعرض على القضاء الفلسطيني في نزاعات الإجارة .
هو دفع الأجرة أو إيصالها أو عرضها وفي هذا المجال
• هناك عقود إجارة تنص على بدل ايجارة مقسما على مدار مدة الإجارة إذا تخلف المستأجر عن دفع أي قسط تصبح باقي الأقساط بكاملها مستحقة الأداء
• ففي استئناف حقوق 144 لسنة 69
قالت محكمة الاستئناف في فلسطين (( أن الشرط الذي يقضي بأنه إذا تخلف المستأجر عن دفع أي قسط تصبح باقي الأقساط مستحقة الأداء هو شرط صحيح يجب مراعاته .
• إن الاتفاق الذي تم بين الفريقين على حسم نسبة 25% من قيمة بدل الإجارة ما كان إلا استجابة لمتطلبات الانتفاضة وللنداءات الصادرة عن القيادات الموحدة في حينه التي قوبلت من قبل المؤجرين بالواعية ومن قبيل التفاعل مع تلك المرحلة ومراعاة للظروف السائدة الأمر الذي لا يدع مجالا للشك أن نسبة الحسم أنفة الذكر لم تكن بمثابة تعديل للعقد .
• استئناف حقوق 150/95
إن البينة تقع على المستأجر أنه دفع الأجرة إذا ادعى إيصالها ولقد استقر الفقه والقضاء على أن المستأجر هو الملزم قانونا بإثبات دفع الأجرة .
• استئناف حقوق 24/86/ و223/98
كما أن قبض المؤجر قسم من الأجرة خلال المدة القانونية للإخطار العدلي لا يسقط حقه في إقامة دعوى النخلية 130/94
• المستأجر ملزم بالسعي إلى المؤجر لدفع الأجرة بعد إخطاره ، وبعد إخطاره عدليا يجب عليه المبادرة بدفع الأجرة للمؤجر بحيث يجعل هذه الأجور المستحقة تحت تصرف المؤجر وفي متناول يده بصورة مضمونه حقوق 63/91
• إن قيام المستأجر بتحرير شيك بالأجرة المستحقة بموجب الإخطار لحساب المؤجر ولم يكن قابلا للتصرف ولم يكتب باسم المؤجر ولم يكن قابلا للتجبير فان ذلك يعني أن المستأجر لم يسدد الأجرة المطالب بها .
إن المقصود بعرض الأجرة هو جعلها تحت تصرف المؤجر بصورة مضمونة وفي متناول يده ، ولذلك قضت المحاكم لدينا أن عرض المستأجر الأجرة المستحقة على أهل البيت المؤجر الذين أنهم كانوا مفوضين من السابق بقبض الأجرة يعتبر عرضا قانونيا والمقصود بأهل بيت المؤجر هم زوجته وأولاده الذين يعيشون في كنفه وفي بيته ، وأن عرض مبلغ أقل من الأجرة المستحقة موجب للتخلية وأن تأدية بدل الإجارة عن مدة معينة قرينة قضائية على تأدية بدل الإجارة عن المدة السابقة .
الإخطار العدلي
• إن توجيه الإخطار العدلي من مالك لا تزيد حصصه على النصف فان الإخطار باطل لأنه صادر من لا يملك حق إصداره
• إن عدم ذكر المدة المتوجب خلالها دفع الأجرة لا يبطل الإخطار لأن القانون نص عليها ولا يقبل من أحد الاعتذار بالجهل بالقانون .
• إن الإخطار الذي لا يتضمن ذكر مقدار الأجرة والمدة المستحق عنها الأجرة فان الجهالة تشوب هذا الإخطار ويعتبر الدعوى سابقة لأوانها وواجبة الرد ولا يبطل الإخطار تضنه أكثر من الأجرة المستحقة .
• وان مهلة الإخطار تبدأ من تاريخ تبليغ المستأجر .
• على قاضي الصلح توجيه ذهنه إلى بحث قانونية الإخطار وتبلغه وعدم بحث ذلك يجعل قراره مشوبا بالقصور في التعليل
• يجب تبيلغ المستأجر بعدم رغبة المؤجر تجديد عقد الإجارة الواقع خارج حدود البلدية قبل بدء السنة العقدية الجديدة
• إن الدعوى التي تقام ضد المستأجر لتخلية العقار الواقع خارج حدود البلدية هي دعوى تخلية مأجور وليست دعوى منع معارضة وتطبق عليها أحكام المجلة والحكم بالتخلية لانتهاء مدة الإجارة متفق وأحكام المادة 591 من المجلة .
أحداث الضرر في المأجور
لا يعتبر تغيير أحد أبواب المأجور بباب حديد أفضل وأمتن ملحقا ضررا بالمأجور يوجب التخلية .
• إن الضرر الذي ينجم عن استعمال المأجور فيما أعدله استعمالا عاديا لا يوجب التخلية .
الإشـــــــــــراك
• لقد اشترط القانون موافقة المالك الخطية كدليل على الموافقة على أن يقوم المستأجر بالسماح لغيره بأشغال المأجور .
• في المحل التجاري لا يجوز للمستأجر أن يشرك أمه أو أبيه في المأجور أما في بيوت السكن فان وجود الأم إلى جانب ابنتها لا يعتبر إشراكا لأن القانون والشرع والعرف الاجتماعي يفرض حماية الأم وضرورة رعايتها .
• الزيارة المؤقتة غير موجبة للتخلية
• الإشغال الجزئي هو إشراك
الـــــــترك
• إن عمل المستأجر داخل إسرائيل وفتحه المحل مرة في الأسبوع وفي الشهر لا يشكل إشغالا فعليا.
• إن تعريف الإشغال لغايات تطبيق المادة 4/1/ د هو الإقامة في بالمأجور إقامة فعلية لا يستشف منها أن المستأجر لم يعد بحاجة إليه .
• إن الإشغال الصوري للمأجور الذي يدل على عدم الحاجة إلى المأجور غير جدير بحماية القانون حتى تتاح فرصة الإشغال إلى من هم بحاجة إلى إشغاله إشغالا فعليا .
• إذا ترك المستأجر المأجور بدون شغل لمدة تزيد عن الستة أشهر سواء كان الترك كليا أو جزئيا تدل على أن المستأجر لم يعد يشغل المأجور إشغالا فعليا .
• يجب الإشارة في لائحة الدعوى إلى تاريخ الترك ومدته لأن عنصر الزمن جوهري ويشكل ركنا أساسيا في الأمور الواقعية لدعوى التخلية
• إن ترك المأجور مدة ثلاث سنوات لغايات الدراسة لا يكون تركا فعليا لأن الترك كان بهدف الدراسة التخصصية الثابتة بالبينات .
• إذا تضمنت لائحة الدعوى أن المستأجر ترك المأجور منذ نهاية عام 87 وحتى تاريخ كتابة هذه اللائحة فان الأمور الواقعية التي نشأ عنها سبب الدعوى ومتى نشأ متفق وأحكام القانون .
جهـــــــــالة
• إن دعوى التخلية هو دعوى شخصية وليست دعوى عينية عقارية لدا فانه لا يستلزم بخصوصها بيان أوصاف العقار المأجور .
• إذا تضمنت الوكالة تحت بند الخصوص الموكل به ( تقديم دعوى لتخلية مأجور أجرته السنوية 300 دينار ضد المستأجر (فلان) كان لبيان ما تتطلبه المادة 1459 من المجلة ومتفق مع طبيعة الدعوى 0
قاضي الأمور المستعجلة
• إن قاضي الأمور المستعجلة له الصلاحية في إعادة المستأجر إلى المأجور والانتفاع به إذا قدمت بينة أوليه لمنح الحماية المؤقتة للمستأجر لحين الفصل في الدعوى .
دعـــــــــوى
• إن اللائحة الجوابية مثل الدعوى يجب على المدعى عليه أن يتقيد بأسباب دفاعه فيها ولا يملك أن يأتي بأسباب جديدة من خلال البينة وان إنكار المدعى عليهما في اللائحة الجوابية أنهما مستأجران في حين أنكرا أنهما تركا المأجور دون إشغال فأن هذين الادعاءين متناقضين تناقضا جوهريا .
• إن الدعوى التي يجب إقامتها بعد انتهاء مدة الايجارة غير المشمولة بقانون المالكين والمستأجرين هي منع معارضة .
• رد الدعوى شكلا لا يحول دون إقامة دعوى أخرى بدأت المضمون والسبب .
• لا يوجد في القانون ما يمنع المالك الجديد من إقامة دعوى التخلية ما دام العقار انتقل إليه بكافة الحقوق والالتزامات التي كانت مترتبة في ظل المالك القديم .
المرفقات